房贷新政
房地产行业暖冬迹象明显 二次降息或可期
自从 9 30 房贷新政实施后，我国房地产市场回温明显，但央行降息无疑更是加了一把火，低迷了数月的房地产市场出现暖冬现象，甚至有城市出现日光盘。与此同时，土地市场也随之火热起来 房地产市场回暖迹象已经十分明显。但是，有分析人士认为，降息不能扭转地产行业的下行趋势，期待相关部门能有更大动作的调整。 房地产回暖迹象明显 降息，对整个市场而言，无疑于一针强心剂。对于急需融资、缓解资金压力的房地产行业而言，其重要性更是不言而喻。 通过降息，购房者对楼市发展态势再次肯定，这是房地产交易市场再度火爆的直接原因。 一位分析人士告诉中国经济网记者。 从土地市场来看：降息前，中民投以 248.5 亿元的高价拿下上海董家渡地块，成为地王 ;11 月 26 日，降息后的第五天，阳光城子公司上海富利腾房地产开发有限公司便以 21.08 亿元竞得杨浦区平凉社区一地块，楼板价达 41078 元 / 平方米，该块土地拍卖价刷新了杨浦区最贵单价纪录。 据媒体报道，首创、保利置业、招商地产、华润、金地等 11 家企业参与竞买 ; 整个过程历时 2 小时，竞价总次数 314 次。 一位一线房企人士还抱怨，最近拿地意愿很强，但土地市场竞争过于激烈，自己看好的地都没有能够拿到。土地市场的热度，可见一斑。 商品房交易的情况，更是火爆。其中，日光盘再次现身深圳。同时，据多家房地产机构统计，一线城市看房团人流量直线飙升。 降息后成本降低，这时候买房也差不多了。 北京市民徐先生想为快要结婚儿子买套房子， 能看上合适的楼盘，就肯定出手。 他告诉中国经济网记者。 另外，据亚豪机构统计， 12 月北京商品住宅市场预计将有 30 个项目入市，相比去年 12 月的市场上升期增加了 25% 。 以价换量仍是主流 相比较于一线城市的火爆，二三线城市的市场反应都并不是很剧烈。 据河南当地媒体大河网报道，降息后郑州当地的房地产市场反应平淡。报道称，在某售楼处， 89 平方米的三室一厅，销售均价依然是 11000 元 / 平方米。不仅房价没有下降，由于该楼盘剩余房源不多，房产...
房贷新政刺激居民购房 看跌心理减少
在房贷新政的刺激下，有越来越多的百姓都有了购房的打算。近日，相关机构对北京、上海、广州、沈阳、成都、武汉 7 个城市走访调查，数据显示有过半的居民表示有买房的意愿。 国庆前央行联合银监会下发通知，贷款购买首套普通自住房，贷款首付最低为 30% 、利率下限为基准利率 0.7 倍。同时，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，按照首套房贷政策执行。 零点研究咨询集团对北京、上海、广州、沈阳、成都、武汉 7 城市的居民进行了调查，结果显示：在房贷新政刺激下，超过 50% 的受访者动了买房的念头，其中超过 8 成是用于自住。改善性需求和投资需求进一步释放，但 一触即发 的房价井喷现象暂未出现。两个月来，沈阳认为房价看涨的受访者数量没有增加，但看跌比例下降了 10% 。 过半受访者开始考虑买房 调查显示，过半 (52%) 的受访者开始考虑或着手购房，其中 24% 是本来并无购买二套房或换房打算的人，新政颁布后开始考虑购买二套房或换房。 同时，房贷新政可能再次吸引不动产投资者的目光。在新政后打算买房的受访者中，超过八成 (82.7%) 人都是出于自住需求，另有 15.9% 有投资打算。而在有投资需求的购房者中，仅 28% 原本就有购房计划，其余高达六成人表示本来不打算买二套房 / 换房，新政颁布后考虑投资。而自住型购房者中，超过四成 (43.7%) 原本就有购房打算，新政的颁布只是加速了购房的进程。 77.3% 高收入者准备出手 另外，近八成 (77.3%) 的高收入者受新政影响准备出手，其中 51.6% 是原本没有购房打算的新生力量。而中、低收入者中分别有 62.8% 和 54% 有购房打算，因新政出台而新增购房需求的分别为 33.8% 和 34.1% 。 从收入上看， 52.1% 高收入者认为新政最大的利好是只要还清首套房房贷，二套房可按最低 30% 首付，而 45.2% 中收入者和 30.2% 低收入者关注的是 7 折利率。可见，高收入者不存在贷款压力，二套房高额首付才是前期入市阻力。 而从需求上看，对于以自住为核心需求的购房者来说，新政最大的利好是有可能出现的 7 折贷款...
房贷新政后改善型置业者需求释放大量入市
930房贷新政实施已有一个多月，对于楼市产生的刺激不容小觑，据统计我国一二线城市楼市新房二手房的成交量均有明显回温，其中改善型置业者的为主要动力。 首付减负，月供减量，二次置业者借央行房贷新政轻松置业 从首付七成变首付三成；从利率上浮30%到按基准利率计算，9月30日出台的央行房贷新政成为二手楼市逆转的关键因素，地产人士认为银十可 期。在这一大波跑步入市的改善型置业者当中，有学位房买家，有为父母改善居住买电梯房，有小换大的自住型买家。以往楼市只有独沽一味的首次置 业者，如今各种各样住房需求的二次置业者蜂拥而至，终于为二手楼市交投重新注入活力。记者从各大中介行以及按揭公司了解了多个10月份因房贷新政入市的置 业个案，相信未来数月类似的改善型置业潮将涌现，现在正在看房的人士说不定在年底就成业主了，或许读者可以从这些跑步入市的置业故事中获得一些有用的 参考信息。 换房客 青睐 300 万 ~500 万物业 据合富置业芳满分行主管高海涛表示，最近要求看房的客人呈现增加的趋势，也有部分买家依然选择观望。10月上半月，有购房意欲的买家比较活跃， 咨询的买家比房贷新政出台前增加了将近一倍，买家都以改善型需求为主。他们比较关注面积为90~170平方米的三房、四房单位，总价集中在250 万~400万元左右。 合富置业富力现代第一分行主管余昌胜表示，房贷新政利好是换房客增多的主要原因，加上近期放松限购的吹风也有些影响。换房客买房积极性会比之前要高，选择二、三、四房户型的换房客都有，总价都在200万元以上，73~140平方米。 合富置业锦城二分行主管黎湛表示，现时东风东板块的换房客积极性比之前有所提高，很大原因是与房贷松绑政策的利好有关。该板块大多数购房买家都 是改善型买家，自新政出台后，改善型买家的看房量明显增大了。黎湛表示，该板块的换房客多数因为学位房而购房，近期楼梯楼的成交有所下降，电梯楼成交较 多。现时换房客一般会选择总价约400万~500万元，面积约90~100平方米的三房电梯楼单位...
部分银行要求贷款满半年或以上才可提前还贷
在房贷新政颁布以后，很多打算购买二套房的人都积极还贷，着手准备购房，但是提前还贷并不是可取的，通常情况下许多银行与客户签订合同都是要求满半年或一年的。如果借款人选择提前还贷，是需要缴纳违约金的。 对银行来说，不少银行接受提前还款的时间通常都是还贷满半年或一年以上，借款人需要仔细查看与银行签订的合同，如果没有达到约定时间而提前还贷，则需要缴纳一定的违约金。由于不同银行之间的规定不同，违约金的数额也不同。而从借款人自身角度出发，处于还款初期的借款人提前还贷是比较划算的，因为还款利息的支出一般都产生在还款的初期，而到了后期其实已偿还了大部分利息，提前还贷并不合适。 提前还贷的数额 通常都为整数倍 银行所接受的还款的数额通常都是整数倍，一般来说，每个银行都会设立一个提前还贷的起征点，通常都是 35 万以上，借款人能够偿还的额度必须是以万为单位的整数倍。其次，在偿还后期余款时，一部分人是全额偿还，另一部分是提前还一部分，而对于偿还这部分是不计利息的，借款人只需偿还清本金就可以。 提前还贷需书面申请 审核时间多在一周以上 如果借款人真的想要 提前还贷 ，需要提前跟办理贷款的银行提交正式的书面还贷申请，而银行接到借款人的申请后也需要一定时间进行审批，这个过程的长短则根据各自银行的办理效率来决定，一般来说不会超过 15 个工作日。...
房贷新政条件下改善型住房应该如何购买
房贷新政颁布以来，这也极大的促进了改善型置业者的需求。那么针对这类人群应该如何购房呢？是先卖后买还是先买后卖，这也是困扰很多置业者的问题，下面就听沈阳房产网的专家为大家分析一下。 情形一：有房有贷有资金 换房方式：先还贷 后买房 齐先生住在一幢 70 多平的房子里，略显拥挤。在他的第二个孩子出生后，父母从老家过来帮忙带孩子，家里更显空间不足了。最近几年他手头上已经攒下了一笔积蓄，所以萌生了再买一套房子的想法。但是他的第一套房子的贷款还未还清，按照房贷新政的规定，未还清首套房贷的，第二套房子的首付需要 6 成以上，并且要执行 1.1 倍的高额利率。虽然齐先生手头有些存款，但是一下子拿出 6 成的首付，还是比较紧张。面对这样一个 不尴不尬 的境地，齐先生不知如何是好。 齐先生的状况属于典型的 有房有贷有资金 情形，专家给出的建议是：先还贷，后买房。据齐先生介绍，他的第一套房贷仅剩 10 万元左右的余款尚未还清，他现在完全有实力可以先把贷款还清，再买第二套房，这样就能享受到首套房贷的优惠待遇，而且还能省下不少的利息。 我最近看好要出手的第二套房总价约 120 万，如果第一套的房贷不还清，那我就要付至少 72 万元的首付，如果我还清了首套房贷，只需付 46 万（首套房的余款 10 万 + 第二套房的首付 36 万）就可以了。 齐先生说。 由于齐先生首套房的余款所剩不多，所以他这样操作的确很划算。然而 有房有贷有资金 的情形下，也并不都适合提前还款，具体还要视个人情况而定。 情形二：有房无贷无资金 换房方式：先卖首套 后买二套 小李是青漂一族， 2011 年毕业于青岛大学，之后就留在青岛工作了。由于不喜欢租房的生活，毕业后不久，他便和父母商量用全款买了一套 40 平米的一居室，作为结婚前的过度。今年下半年，他和女朋友开始谈婚论嫁了，眼前的要务是换一个面积大一点的房子作为婚房。正在他们考虑之际，恰逢 9 月底出台了 认贷不认房 的新政，这对他们来说是个不小的惊喜。 第一套房子是父母出钱买...
房贷新政解决我国一二线城市高库存压力
自从 9 30 房贷新政颁布以来，我国一二线城市住宅成交量直线上升，这从很大程度上解决了高库存的压力，从而又促进了开发商拿地热情。 中国指数研究院发布的最新报告显示， 10 月 12 日至 18 日一周，监测的全国 20 个主要一二线城市住宅合计签约面积环比回升 45% 。其中，北京、上海、深圳、广州四大城市的住宅成交面积环比涨幅分别达到 134% 、 78% 、 69% 、 51% ，其中一线城市整体涨幅达到 80% 。报告指出，随着成交持续回暖，几大代表性城市库存总量在继续下降，去化压力有所缓解。 另据中原地产监测， 10 月房地产市场在持续升温，国庆长假后，监测的 54 城市成交量已经连续三周呈上涨之势。业内认为，近期楼市反弹与中央层面及各地频繁出台的楼市调整政策密切相关，先是各地陆续取消或放松限购，然后是 9 月 30 日央行与银监会放宽房贷政策， 10 月 13 日多部门联合降低住房公积金门槛，在此影响下，市场预期出现变化，部分需求，尤其是改善性需求开始加快入市。 中国房地产研究会副会长胡志刚认为，市场近期经历的这一波反弹行情，是多重政策利好叠加效应的显现。目前市场正处于缓慢升温阶段，但房价暴涨可能性不大，后期市场走势将取决于各地后续政策调整力度与银行房贷利率优惠力度。 业内人士指出，此前央行、银监会联合发文调整房贷政策，但从具体落实情况来看，银行出于自身盈利及风险考虑，难以给予大幅利率优惠，此次房贷放松主要释放的是部分改善性需求。房贷机构伟嘉安捷发布报告指出，受住房金融利好消息影响，目前北京地区有约 30% 的改善置业人群打算申请提前还贷，以便享受到首套房的优惠政策，减轻购房时的经济压力。 相对而言，不少首次购房者认为并未得到实惠而选择继续观望。胡志刚特别指出，各地楼市应把握政策调整力度，支持刚性需求还应在信贷政策上有所落实。此外，房地产政策调整应着眼于住房基本需求与去投机化，并适时建立长效调控机制。各地后续调整应遵循 微刺激 与 精准刺激 ，但目前有的地方刺激尺度过大，诸如 减免税...
二三线城市房贷进一步松绑 力度远超一线城市
近日，包括工行、交行、中行等在内的国有银行在我国多地进一步实施了房贷松绑。较原来认房不认贷的标准更为宽松。此次政策主要面对二三线城市，力度远远大于北上广深一线城市。 国有行二三线城市开启无条件 认贷不认房 细则呈差异化 工行、中行、交行、邮储等多个国有银行开始在无锡、西安、珠海等二三线城市执行更为宽松的 认贷不认房 标准，即不管购房者拥有几套房，只要无房贷余额，即可享受首套房贷款政策。而且根据城市楼市风险，银行房贷政策细则明显呈现差异化。 工行珠海分行的首套房认定标准已在十月中旬落地。根据工行的规定，对已有一套住房并已经结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。有两套房以上的住房并已经结清相应购房贷款的家庭，贷款最低首付 4 成。彻底放开了此前禁止给两套及以上住房用户房贷的规定。 10 月 29 日，中国银行西安分行出台最新新政细则，执行 认贷不认房 。即如若名下有一套房，且贷款还清，再次买房可算首套，首付只需 3 成。值得注意的是，细则中注明名下有两套房或以上，且贷款还清，也按首套房认定，但首付需要 40% 。 无锡地区邮储银行和交通银行、农业银行、工商银行三家国有银行也已开始执行 认贷不认房 新政。 农业银行对拥有 2 套及以上住房并已结清贷款的家庭，又申请贷款购买住房，贷款最低首付比例为 40% 。 工行银行的具体细则为名下贷款还清均可按首套贷款，首付 3 成，利率基准。也就是说，购房者名下即使拥有二套房、三套房，但只要贷款还清，再买房也按首套房。 交通银行则根据用户情况，执行不同房贷政策。有 1 套住房并已结清贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。拥有 2 套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，贷款最低首付款比例为 40% ，中高端客户可适当放宽至最低 35% ，贷款利率执行首套贷款政策。 另据显示，交行首套房贷款利率最低 9.5 折，为首家、也是唯一一家非无锡本地...
稳定楼市政策出台 一二线城市成交量回升明显
随着央行出台的房贷新政策， 10 月份我国一二线城市的成交量有明显的回升。有业内专家表示，此次对于政策的调整，目的是稳定楼市。 伴随着政策的利好，一线城市和部分二线城市楼市出现积极变化，成交量强劲反弹，价格也在企稳，北京等城市二手房价格还出现微涨。预计四季度楼市销售有望好转，不过目前库存量仍然很大，平价走量仍是房企主要的销售策略。 楼市政策进一步宽松 多位业内人士指出，稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件等政策措施的提出，将极大地利好房地产行业。 今年以来全国楼市持续下行，对 GDP 的影响不言而喻。 9 月份 70 个大中城市新建商品住宅价格变动情况显示，除厦门环比价格持平外，其余 69 个城市价格均有不同程度下降。今年前三季度，全国住宅新开工面积和销售面积同比下降均超过 10% ，房地产开发企业土地购置面积同比下降 4.6% 。楼市的快速调整令地方财政承受较大压力。在地方政府性基金收入中，今年前三季度国有土地使用权出让收入同比仅增长 16.6% ，较去年同期 49.6% 的增速大幅回落。 未来房地产政策环境有望进一步宽松。目前，央行和银监会已对楼市影响最为关键的房贷政策作出了调整，首套房认定大幅放松。接下来，在税收减免方面，税务部门有可能对存量房交易所需支付的营业税税率政策进行调整。各个地方也可能继续根据本地实际出台稳定楼市的政策。 上海某房地产研究院研究员严跃进说，稳定住房消费，重点在于提振刚需和改善型的住房消费。 一二线城市成交量强劲反弹 近期，一系列救市政策出台导致购房者心理预期发生重大变化，观望者减少，大部分一二线城市的成交量大幅上升。 中国某研究院发布的数据显示， 2014 年 10 月 42 个主要城市成交量达 2416 万平方米，比上月增长 12.6% ，创年内最高水平。分城市来看，一线城市成交量全线上涨； 25 个二线代表城市中 17 个城市环比回升，南京、杭州等地增幅显著。 中国证券报记者了解到，链家、我爱我家北京两大中介 10 月份的成交量环比 9 月都超过了...
新政改变楼市风向 下半年我国楼市走向良好
政府密集的出台救市政策，楼市的风向也有所转变，上半年我国多数城市普遍呈低迷的状态，但是随着限购政策和限贷政策的放松，大部分城市楼市都出现了回暖的迹象。业内人士对此也表达了乐观的看法。 面对9月份销售依然低迷的局面，更多的救市新政出台。9月份，松绑限购的城市新增7个；9月30日，房贷新政出台；10月14日，公积金新政出台。 密集的救市新政出台，终于令楼市在10月份转了风向：成交量环比快速增长。在十一期间成交数据表现平平后，其后三周部分重点城市的成交量不断上涨，中原地产监测的54城、监测的41城的楼市成交量均连续三周上扬。虽然10月份能否成为银十尚有待观察，但商家信心已明显恢复。 面对系列新政后的楼市新风向，国信证券分析师区瑞明明确表示：楼市的暖冬会有，销售的改善至少会持续到明年上半年。在区瑞明看来，新政适时出台，不再局限于托，更有浓浓的举的意味，显示出强烈的救市信号。我们预计在中央发出信号后，地方政府会踊跃出台各种细则落实新政以刺激房市。新政的出台、地方政府的积极跟进，有望在中短期内结束楼市成交低迷的态势。 楼市风向转变 自今年4月份南宁松绑限购开始，中国房地产调控政策在松绑的道路上越走越远。但由于松绑限购更多是基于地方政府层面，且不涉及四大一线城市，因此，对全国楼市成交的刺激作用并不明显。今年1-8月份，全国楼市成交量持续下滑。 进入金九，开发商推货力度明显加强，可以看出，随着年底临近，完成今年销售目标的时间越来越短，开发商毕其功于一役的心态越来越明显。 可惜，市场并没有因开发商的推货量增加而有所改变，买家持币观望心态明显，开发商的热情与消费者的观望形成鲜明对比。国家统计局的数据显示，9月份，全国商品房、商品住宅成交量同比均出现下滑，库存量持续上升。作为一线城市的广州，9月份的成交量在今年前三个季度只处于中等水平位置，且创下近10年来9月份楼市成交的最低纪录，丝毫未见金九成色。 正所谓祸兮福所倚，9月份的低迷成交导致了更大...
房贷新政催生楼市回暖 土地市场随之回暖
在经历了取消限购和房贷新政等救市政策之后，一二线城市楼市均有明显的回温迹象，不仅如此，就连低迷已久的土地市场也出现了回暖。 中原地产市场研究部统计数据显示，截止至 10 月 27 日，一线城市土地市场成交 22 宗，平均成交楼面价每平米达到了 9787.5 元，为近半年最高点。今年以来，这一成交楼面均价仅次于 1 月份。 从 9 月开始，万科、远洋已陆续进入土地市场，而进入 10 月，保利、首开等更多标杆房企纷纷出手拿地。 中原地产首席分析师张大伟分析称，信贷政策松绑后，一线楼市出现企稳迹象，房企投资信心得到增强，再次开始进入土地市场。相比三四线城市较大的风险，房企更愿意扎堆一线城市，这种情况下，一线城市土地市场竞争依然激烈。 张大伟预测，随着各类救市政策的出现，四季度更多房地产企业可能进入土地市场，期待在土地市场低位运行时 抄底 。...
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