房贷
银行鼎力支持去库存 房贷政策或更加宽松
春节前降首付、春节后降契税接连两个重磅利好政策直接刺激了百姓购房的欲望，使得房地产去库存步伐进一步提速。同时伴随宽松货币政策的持续实施，近期房地产市场回暖迹象显著。国家统计局的数据显示， 1 月份，全国 70 个大中城市房价环比涨幅扩大，其中上涨的城市有 38 个，且一线城市上涨明显。房产价格上涨激发了投资客、改善性需求以及刚需的入市热情，部分一二线城市再次上演抢房行情。 当然，销量的提升也离不开银行房贷的支持，而房贷数据也从侧面印证了市场的火爆。央行数据显示， 2015 年末，我国个人购房贷款余额为 14.18 万亿元，全年新增 2.66 万亿元，比上年末增幅 23.20% ，同比多增 9368 亿元。 2016 年 1 月，人民币贷款增加 2.51 万亿元，相比上年同期多增加 1.04 万亿元，创下单月纪录新高，其中新增中长期居民贷款 4783 亿元，同比增幅 45.20% ； 2 月信贷数据受春节大假因素而大幅下降，新增中长期居民贷款也下降至 1820 亿元，但其在新增贷款中的占比由 1 月的 19.06% 提升至 25.05% ，同比上涨 6.78 个百分点。由于中长期居民贷款多为房产按揭，因此前述数据体现出了房地产市场的复苏趋势。房产按揭贷款环境的持续宽松表明了银行对于去库存的态度。 数据显示， 2016 年 2 月全国首套房平均利率为 4.58% ，相当于基准利率的 9.35 折，继续创历史新低，环比下降 0.03 个百分点，同比下降 1.41 个百分点。从各家银行的利率折扣变化情况来看，监测的 529 家银行中，与上月持平的有 449 家银行，占比 84.88% ；折扣利率下降的有 54 家银行，占比 10.21% 。其中，有折扣利率的银行数量占比 71.83% ，环比提升 0.75 个百分点，创历史新高；提供 9 折以下折扣利率的银行有 105 家，环比增加 14 家，占比 19.85% ，环比提升 1.36 个百分点。与此同时，降首付政策推出后，监测的 529 家银行中，共有 104 家银行将首套房首付比例调至两成，占比 19.66% 。 以上数据均表现出银行对于个人房产按揭贷款的支持力度正持续加强。究其原因，可从三个方面来看：第一，宏观经济下行，企业融资需求不足且经营...
提前还房贷不适用于所有人 需注意什么？
按揭买房是目前大多数购房者选择的买房方式,但是这种方式需要支付高额的利息,20~30年间支付的利息总额甚至可以再买一套房,因此不少购房者会提前偿还房贷。那么,提前还贷到底要怎么做?有哪些问题要注意? 一、提前还贷该怎么做? 如果购房者决定提前还贷,可以先到办理按揭贷款的银行去咨询和提前预约,不同的银行对提前还贷有着不同的规定。一般而言,在贷款发放满一年以后,经银行同意,借款人可书面申请提前归还部分或全部贷款。 二、4个方面要注意 1、提前预约 若想提前还贷,须书面申请,一般银行办理此项业务需要2~7个工作日。各银行对于提前还贷的规定各不相同,贷款人在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程。 2、贷款文件要准备好 贷款人如果要提前还贷的话,一般要在电话或书面申请后,携带自己的身份证、贷款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款,在银行计算出剩余贷款额后,贷款人就可存入足够的钱来提前还贷。如果是二手房买卖中转按揭业务的客户和业主,最好还要找专业的担保机构来进行委托公证,以免出现业主提前还款后客户不买,或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。 3、降息后利率的计算方式 新的利息标准将在新的一年开始时执行,所以即使要提前还贷,也要把握好时机,尽可能在较低利息的时候提前还贷。在提前还清全部贷款后,贷款人要记住到保险公司等部门退保。 4、退保 贷款人提前结清全部尾款后,银行会出具结清证明,贷款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票,打电话给相关保险公司预约退保即可。贷款人在办理贷款时,银行都会办理抵押登记。如果结清贷款的话,一定不要忘记去解抵押。要携带房产证、结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理解抵押。 三、提前还贷3种方式 1、全部提前还款,即客户将剩余的全部贷款一次性还清(不用还利息,但已付的利息不退)。 2、部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短(节省利息较多)。 3、部分提前还款,将剩余的贷款每月还款额减少,保持还款期限...
不同银行门槛不同 业主提前还贷需慎重
春节前央行出台了房贷新政，年后政策正式落地，因此 二手房 市场也随之活跃起来，有不少业准备提前还贷并且挂牌卖房。日前，记着走访了市内多家银行了解到，各银行对提前还款的门槛设定不一，有的银行规定还款 12 个月之后才能申请，有的则规定已还金额达到标准才能申请。 事实上，随着央行去年底连续降息，利率水平已经很低，一些借款人就觉得没必要提前还贷，不过专家表示，如果是等额本息贷款，没有超过贷款年限的 1/3 ，提前还款比较划算；如果是等额本金，没有超过整体贷款年限的 1/4 ，可以做一部分提前还款。另外，对投资理财一窍不通的借款人也不妨提前还贷。 在提前还款时，银行一般要求借款人事先提交书面或电话申请，银行接到申请后要审批，再通知借款人时间去办理。此外，各家银行对于提前还贷的要求有所不同，比如有的银行规定提前还贷是 1 万元的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金。 一位中行个人信贷经理介绍，借款人还贷需满 1 万元才能申请提前还款。这 1 万元对不同借款人而言期数不同，有的借款人月供上万元，还一期就满足这个标准了，有的每期还三五千元，就需要两三期后申请提前还款。该人士说道。光大银行的提前还款申请门槛则规定所有借款人需还满 12 期之后，才可以申请提前还贷。工行对房贷业务的提前还款则没有相关规定，但在一些业务量大的网点，银行会要求借款人在每个月的集中一两天来办理。 另一个需要注意的问题是违约金。据了解，对于房贷提前还款需要缴纳违约金的合同条款一直存在，不同的银行有不同的规定。违约金比例并不统一，目前商业银行针对提前还款的违约金一般分两种形式：按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是 2%-5% ），或若干个月的利息。 业内人士表示，在签订购房贷款合同时，一定要仔细确认内容，包括贷款房屋坐落位置、贷款金额、贷款期限、还款方式、贷款利率、利率上浮和下浮比例、贷款利率调整方式、提前还款是否会产生违约金及支付方式等合同细节规定。...
房贷新政将刺激我国三四线城市住房需求
央行发布房贷新政，民生证券对此点评称，首付下调将水引入实体经济，强化金融机构对实体的信用派生。 央行、银监会发布房贷新政，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。 业内认为，上述政策更多的是针对中国的三四线城市，对于去库存有一定的帮助。 2015年12月召开的中央经济工作会议提出，要化解房地产库存，并取消过时的限制性措施。新的一年，...
我国个人购房贷款去年增长持续加快
据新华社电中国人民银行日前发布的数据显示， 2015 年末我国个人购房贷款余额比上年末增长 23.2 ％，增速比上年末高 5.7 个百分点，比各项贷款增速高 8.9 个百分点。 央行统计显示， 2015 年末我国个人购房贷款余额为 14.18 万亿元，全年增加 2.66 万亿元，同比多增 9368 亿元。 在房产开发贷款方面， 2015 年末全国房产开发贷款余额为 5.04 万亿元，同比增长 17.9 ％，增速比上年末低 3.8 个百分点。其中保障性住房开发贷款余额为 1.82 万亿元，同比增长 59.5 ％，增速比上年末高 2.5 个百分点。 在地产开发贷款方面， 2015 年末我国地产开发贷款余额 1.52 万亿元，同比增长 12.8 ％，增速比上年末低 12.9 个百分点。 综合起来，包括个人购房贷款、房产开发贷款、地产开发贷款等在内的房地产贷款， 2015 年末余额为 21.01 万亿元，同比增长 21 ％，增速比上年末高 2.1 个百分点；全年增加 3.59 万亿元，同比多增 8434 亿元，增量占全年各项贷款增量的 30.6 ％，比上年占比高 2.5 个百分点。...
首付政策调整是楼市去库存重要举措之一
日前，中国人民银行联合中国银行业监督管理委员会下发了关于首套房贷款政策调整的通知。通知中明确规定了限购城市与非限购城市首套房不同的政策。这也是央行继 3 30 新政 9 30 新政之后的最新举措。 根据 2 月 2 日发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，对于不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25% ，各地可向下浮动 5 个百分点。对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30% 。购房首付比例再降，这的确是个振奋人心的消息。可以说是送给开发商和准备购房者的春节大礼包。 对这份猴年厚礼，有诸多颇有颇意思的解读。其中，最为乐观的解读认为这是 2016 年楼市去库存化的第一仗，接下来的还有一系列利好楼市的政策出台。这样的解读很对开发商的胃口，但是事实上却是什么也没说。很明显从 2014 年下半年开始，政策趋势就是提振楼市消费，稳定房地产市场。这个趋势任何一个旁观者都看得明白，何况是直接感知楼市冷暖的开发商呢？ 这个解读对于开发商而言最大意义就是向决策层和社会公众证明了提振房地产政策的必要性和迫切性。这有助于提振楼市的政策持续下去，让公众对楼市的信心回归，重建房价上涨的心理预期，从而让开发商提高房价，重温当年低头捡钱的好日子。这和决策层出台政策的目的完全相悖。出台政策是鼓励购房需求，加速楼市去库存化，而非让开发商借助政策背景为房价上涨制造舆论。然而，每一次政策出台，都为开发商提高房价提供了借口。 楼市去库存需要两个方面相互配合，一方面是政府出台政策，另一方面是开发商主动降价，二者共同作用才能刺激住房消费。从 2014 年下半年至今，每一次利好房地产的政策出台，开发商不是借助政策赶紧卖房子，而是死扛不降价，甚至涨价。 2015 年 3 月到 11 月，从一线城市到三线城市，房价都有上涨趋势，个别城市房价上涨幅度让人咋...
沈阳将于春节之后执行新政 对二套房影响大
日前，央行联合银监会发布了房贷新政，可谓是一石激起千层浪，沈阳市民对此也非常关注。记者针对这个问题走访了沈阳多家银行了解到，沈阳的房贷新政将于春节之后执行。 目前办理房贷仍按原政策接件 如果这几天过来签约的话，首付款还是按照 25% 来交，我们今天早上也问了银行那边，还不能按照新政策执行。 3 日，浑河南岸一处在售楼盘的销售员魏大龙告诉记者，与该楼盘合作的几家大型银行，当日首套房的首付款比例没有变化。 工商银行胡经...
盘点今年房贷新政的两个亮点
2016 年 2 月 2 日，中国央行及银监会发布了 2016 年的房贷新政。其核心内容是，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25% ，各地可向下浮动 5 个百分点；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30% 。 与 2014 年的 930 房贷新政相比，一是降低购买首套普通自住房的贷款的最低首付款比例，由以往的 30% 下降到 25% 。不过，这次首付下降又分为两种情况，一种情况是非限购城市可以下降，而对仍然限购的城市则不下降；另一种情况是首付下降有 5% 弹性，具体由商业银行自行确定。 这次房贷新政的核心可能就是增加了按揭贷款首付比例的市场化程度。如果房地产市场好，银行觉得承担风险的能力高，那么就可能降低首会比例，反之就会提高首付比例。同样，这也能够增加商业银行风险定价的能力。不过，在当前利率市场化程度较高，银行不良贷款不断增加的情况下，商业银行更强调会紧。 二是拥有一套以上住房的家庭购买住房，如果没有还清住房贷款，其首付比例不得低于 30% 。这次房贷新政为何会强调这点呢？没还清银行贷款的拥有一套住房的居民不可享受这种优惠，考虑是以此来减少住房的投资投机需求进入，降低银行面临的风险。 那么今年的房贷新政对当前的房地产市场影响会多大，是不是对房地产市场的去库存化会起到较大的作用 ? 可以说，作用会有一些，但是其作用不可高估。一是对目前住房需求旺盛的一线城市来说，如果这些房贷新政对这些城市不限制，从而降低了这些城市的购买住房者市场准入，当然有利于这些市场投资投机需求增加。但是房贷新政对这些城市不适用。对于那些住房供应较为过剩的城市来说，降低市场准入，会增加那些临近支付边界的住房购买者进入市场。但购买住房者是否能够进入还得看房价，房价是投资投机者是否进入的核心。如果一些城市的住房市场开始上涨，销售开始好起来，才是引...
解析：为何房地产政策总是在节假日前颁布
长假之前必出新政。有房地产从业者如此评价刚刚出台的楼市调控政策。 2 月 2 日下午，央行和银监会发布文件，对房地产贷款政策进行调整。其中，非限购城市的首套房最低首付比例将至 20% ，二套房最低首付比例将至 30% 。限购城市的房贷政策暂不调整。 在去库存的政策思路下，信贷政策的放松并不令人意外。而监管层选择在长假前发布的做法，可谓是老传统了。 2010 年 4 月 30 日，北京市政府发文启动限购令，成为全国首个实施限购的城市。该政策出台于五一假期的前夕。 2010 年 9 月 29 日，国务院发布 929 新政，要求各商业银行暂停发放第三套房贷款。此时为国庆长假的前夕。 2011 年 1 月 26 日，国办发文，将二套房最低首付比例从五成提高至六成，部分城市被要求从严限购。 1 月 27 日，财政部宣布不足五年二手房出售的，征收全额营业税。同日，上海、重庆宣布启动房产税试点。这一系列政策的发布时点，同样是春节前的最后一周。 2014 年 9 月 30 日，央行、银监会发文松绑信贷政策，将房地产贷款利率下限调整为基准利率的 0.7 倍，同时重申认贷不认房。该项被称为 930 新政的措施，出台于国庆长假的前一天。 2015 年 9 月 30 日，央行、银监会发文继续松绑信贷政策，将非限购城市的首套房最低首付比例将至 25% 。又一项 930 新政在国庆节前夜出台。 梳理过去六年来的重大房地产政策，只有两项未在长假之前发布。分别是 2013 年 2 月 21 日出台的新国五条和 2015 年的 330 新政。 这些重大政策的发布时点，为何总是在节假日的前夕？ 除北京市出台的地方性政策外，在上文提到的国家级楼市新政中，包含一条信贷主线：从 2010 年开始，房地产信贷政策逐渐收紧，首付比例、贷款利率等不断上调，该门槛在 2013 年达到最高。从 2014 年开始，信贷门槛又开始下调，在今日下午的新政出台后，非限购城市的信贷门槛已将至 2010 年前的水平。 按照亚豪机构市场研究总监郭毅的观点，在调控房地产市场的一揽子政策中，信贷政策不仅会直接影响购房成本，而且对心理预期影响极大。从市场表现来看，...
房贷新政利于产生投资性购房机会
2 月 2 日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发文称，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25% ，各地可向下浮动 5 个百分点。 【专家解读】 央视财经频道首席评论： 央视财经首席金融记者张琳： 2015 年，房地产市场尤其是一线城市开始出现暖意，这自然要归功于一系列的利好政策，比如各地限购政策陆续放开、降准降息、对改善型普通自住房执行首套房贷款政策、降低二套房首付、支持房地产企业在债券市场融资等等，这次央行和银监会对于个人房贷的调整应该也是政策的延续，通过杠杆率的调节，鼓励购房，对于房地产市场的稳定有积极作用。稳定市场的信号背后，去库存的决心更加值得关注。根据不久前召开的中央经济工作会议，化解房地产库存已经被列为经济社会发展的五大任务之一，会议同时指出，要取消过时的限制性措施。应该说，从这次政策开始，中央各主管部门去库存的执行落实政策将会相继出台。 中国社科院数据显示， 2015 年商品住房总库存预计达 39.96 亿平方米，现房待售面积 4.26 亿平方米，如果想完全消化，需要 23 个月。民生证券研究院的研究表明，从结构上看， 2015 年年底一、二、三线城市库销比分别为 8.15 、 10.23 和 25.58 ，三线城市房地产库存过剩问题最为严重。因此，政策刺激能否维持房地产销售回暖，有效化解库存，从而带动投资回升，推动宏观经济提振，是我们的关注点所在。 过去五年，中国的核心城市都经历了严厉的楼市调控，随着多数城市已经解除限购，随着利率持续下降以及各地在贷款方面的优惠政策，随着供给侧改革和城镇化进程，因此从消费者的角度来看，应该说，投资性购房的机会已经出现。 专业机构评论：英大证券研究所所长 李大霄：这是支持合理住房消费的利好政策，对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。 首付下调将水引入实体经济，强化金融机...
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