沈阳买房
政策助力房地产市场火爆升温
自330新政落地后，4月降准，5月降息，楼市成交量不断攀升，4月数据已让业内欢呼，房价一片喊涨，最新消息，5月楼市成绩则更加喜人。不仅新房成交量大涨， 二手房 市场也持续火热。值得注意的是，此次升温并非一线城市一枝独秀，相反，二线城市上涨更为明显。业内认为利好政策是促进房地产市场火爆升温的重要因素。当然，不可否认，楼市仍在分化，与一二线高温回暖相对应的是三四线城市仍然库存高企。 中原地产研究部发布数据显示,5月前四周,全国54城市合计住宅签约套数为194909套,环比上涨幅度达到了8.3%,其中一、二线城市明显上涨,特别是二线城市复苏明显,环比上涨幅度高达13.1%;而一线城市也逐渐出现了库存明显减少的现象。严跃进表示,新政和降息降准利好在二季度相继落地,经过短暂的消化期后,部分刚需和改善性需求已经开始真正入市,成为本轮楼市成交开始火热的助推剂。 一、二线城市成交最好 与以往几次楼市回暖类似,现在成交量表现最好的城市集中在一、二线,其中北、上、广、深再次成为焦点。链家地产市场研究部报告称,近期新房市场热度明显上升,刚需与改善项目均出现一定热销,尤其是5月10日降息后,热销项目数量明显增多。据该机构统计,截至5月25日,北京5月份月度成交量在百套以上的项目有9个,而4月份同期仅有2个。在价格方面,热销的项目有六环外的万元项目,如紫贵御园、海航国兴城,价格在1万～1.3万元/平方米,也有单价在3万元/平米以上的中高端项目,如中海金石公馆、首开国风美唐等。从成交套数来看,链家数据显示,北京上周新建商品住宅网签量为2120套,环比上涨9.7%。 不过,链家分析师李巧玲告诉记者,目前纯商品住宅的周均成交维持在1000到1500套之间,而从近期市场频传的日光盘来看,实际市场热度或许更高。按照目前的成交水平,预计5月份全月纯商品住宅成交量有望超过5000套。 相比之下,三、四线城市则并没受到明显提振,中指院监测显示,上周28个主要城市成交面积小幅上涨0.4%。但上周仍有近四成城市成交出现下滑,部分库存高企的城市供求关系依旧紧张。 地方纷纷...
公积金政策相继调整 一二线楼市回暖
众所周知，今年以来楼市利好政策不断出台，刺激着房地产市场逐渐回温，在这些政策中，公积金政策的松绑无疑是很引人注目的。2015年以来，全国已经有超过100个城市发布了不同力度的住房公积金松绑政策，包括北京、上海等超过30个城市还提及了增加公积金贷款额度。中原地产首席分析师张大伟向记者表示，从全国整体市场来看，住房公积金的刺激性政策对市场的影响正逐渐增加。而房价能够进入上行通道的判断依据则来自于四轮救市政策的落地，其中包括调整住房公积金政策，这也将对购房者入市产生很大吸引力。近日了解到，天津也对公积金政策进行了松绑。 据天津市住房公积金管理中心官网消息，天津自今日起对个人住房公积金(组合)贷款政策进行调整。降低首付款比例并提高贷款最高限额。根据天津住房公积金管理中心官网消息，天津一方面将职工家庭购买首套自有住房的首付款比例从20%~30%不等降至不低于购房价款的20%。购买第二套及其他符合天津市购房条件自有住房的，首付款比例由不低于购房价款的50%调整为不低于30%。同时，天津大幅提高贷款最高限额，将职工本人申请公积金贷款的最高限额统一上调至60万元。天津市原政策是，职工本人申请公积金贷款，贷款最高限额为40万元，职工正常缴存补充住房公积金或按月补贴的，最高限额为50万元。此外，对职工及配偶双方共同申请公积金贷款的最高限额从60万~70万元统一上调至80万元。 此前，3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知，其中提到，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。 记者了解到，按照目前的基准利率，商业贷款为5.65%，公积金利率为3.75%，从最近的20次房贷利率变化看，已经纷纷跌破2009年历史最宽松时期执行的最低历史纪录。 而中原地产首席分析师张大伟则表示，不要低估救市政策的力度，市场越差，救市的政策出台会越频繁。房地产作为经济引擎的作用越来越大。各地都在最近开始调整公积金额度，主要原...
扒一扒房价公式 谁决定了你的房价？
在品牌与设计横行的天下,面包的价格越来越脱离原材料面粉的价格。房子亦是,建安成本在房价中微不足道,反而是土地的价格占比越来越大。当然不同的楼盘,房价中的成本构成自然有差异,这得取决于市场行情、开发商的竞价。那么这几年楼市情形到底怎么样呢? 某上市银行审计部人士告诉笔者,在其所审计的上海几个房地产项目中,土地成本低的只有20%,高的也有超过40%,正常的则在30%多。虽然土地成本在房价中并不显著,但地价推动房价一点也不含糊。华中师范大学袁平等人测算,地价上涨1%,导致房屋价格上升0.21%。 而根据重庆工商大学管理学院副教授黄居林的研究,房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素,其中房价自身的贡献度最大,达到70%;其次是销竣比对房价的影响,再其次是地价,两者加起来对房价波动的贡献达到近30%,但地价的贡献不足10%。注意,这里的贡献并不是地价占房价比。 上述研究,仅供参考,基于上述数据,大概能得出这么一个房价公式,房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。这个公式一般是比较有说服力的,当然特殊案例也免不了。 其中,开发费用是指三大费用,包括管理费用、财务费用、运营费用(也叫营销费用),管理费用一般不超过房价的3%,三项费用一般不会超过房价的10%。但近些年地产商融资紧张,一些项目借道房地产信托,融资成本自然水涨船高。 上述公式中,利润占25%,其实只能是一个大概的估算。这和地产商的策略也有关系,笔者手头掌握的华南某大型地产商内部数据资料显示,该地产商的绝大部分项目利润率在15%左右。 该份资料还显示,有些楼盘可能是暴利,譬如在三四线城市,土地成本只有几百元/平方米,而房价至少三四千元/平方米,利润翻倍都是有可能的。但也有些项目,可能利润率低到我们都难以相信,在5%以下,甚至只有0.46%,而2014年起诸如佛山雅居乐这样的地产商完全是在甩卖楼盘,利润率完全是负的。 此外,不同的项目利润有很大差异的。一般而言,楼盘的定案价只是提供一个成本收益核算上的参考,实际销售价是随行就市的,因而利润也就起伏很大...
购房“窗口期”入市 如何省钱很重要
随着多项房产新政的出台，改善性住房需求得到政策支持，多地楼市交易呈量价齐升态势。沈阳楼市也不例外。4月以来，房地产市场不断回暖，成交量攀升，而降息、公积金松绑等政策则使得当前买房贷款降至了最低。那么，如何在现在的购房窗口期购买到性价比高的房子？天津中原市场研究员张玉总结出了四大建议可供购房者参考。 首先，房在于精不在于大。 很多人认为，只要条件许可，房子就应该买得大一点，大总比小住得舒适。其实，房子并非越大越好，最理想的方式是布局合理、分工明确、够用就好。比如三口之家，住在200多平方米的大房子里，难免会有缺乏人气、不方便整理和打扫的困扰。张玉说。 其次，尽量选择购买毛坯房。 在同一个既有毛坯房、又有全装修房的小区内，可以考虑购买前者。因为与其买下全装修房后，自己敲敲打打再重新装修，造成资源和资金的大量浪费，还不如直接购买毛坯房。 第三，宁要绿化不要水景。 人工水景，并不是活水，要保持水质优良，就必须常换水，用水要花钱，这部分的钱最终还是要购房者买单，因此在同样容积率的情况下，宁可选择绿化多的小区，不要选择水景多的小区。 第四，面子设施不要也罢。 所谓面子设施，是指小区内的会所设施。这些会所，大都不开张营业。对多数购房者而言，小区内有会所更多的只是停留在面子好看、名声好听而已。张玉表示，一些务实的购房者，大都会选择购买没有会所的楼盘，这样价格相对会便宜一些。...
沈阳房产网分析：调价楼盘减少房价平稳
近期330新政效果显现，降准降息为购房利好加码，楼市整体呈现回暖态势，成交量上涨，一线城市房价也出现了稳中有升的状态，业内一片喊涨。而沈阳的房地产市场在新政的刺激下，在沈阳春季房交会、芒果团房会、沈北新区房交会等大型房交会的推动下，在各大开发商的营销影响下，呈现出明显的回暖趋势，但目前来看，沈阳的房价仍然趋于稳定，上周调价楼盘锐减至13个，涨价楼盘居多，但调整幅度主要集中于500元/平方米以下。 数据统计，上周（...
学区房普遍高温 教育资源均衡化需要过程
学区房一直牵扯着亿万家长的心。最近，随着电视剧《虎妈猫爸》的热映，学区房再度成为关注焦点。可以说，学区房高烧不退的现象，始终牵动着社会的神经。近年来，许多大城市内学区房价格一路走高。有人把学区房畸形现象归因为划片就近入学政策，但批评者却忽略了实现教育公平就要实现教育全过程的公平，而生源公平恰恰是均衡教育资源的第一环。划片就近入学，正是意在净化教育空间，让教育起点的公平建立在地理空间之上，而非权力与财...
买房正当时 沈阳房产网教你选户型
在多项利好政策叠加的作用下，购房者的入市积极性提高，沈阳的房地产市场呈现回暖态势，近期无论新房还是二手房成交量都有增长。说到买房，对于置业者来说，一大难题就是选房，户型在房子的选择中极为重要，到底选怎样的户型才合适呢？今天沈阳房产网就来探讨下这一难题。 户型是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成,俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。选户型下面这些点必须一一注意到餐厅、客厅、卧室、阳台、厨房、卫生间。 餐厅：最好相对独立 对于餐厅的选择,餐厅和起居厅最好相对独立,这样看起来相互既有关系又相互隔离开来。如果餐厅要独立设计,最好做成明餐厅,净宽度不宜小于2.4米。 客厅：宽敞明亮通风是关键 客厅应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野,用专业一点的话来说,就是采光口和地面比例不应小于1/7。由于客厅兼交通厅,所以在厅中设计的门要尽量少,留出足够摆放家具的稳定空间。 与此同时,客厅最好是长方形,而且其宽度不应小于3.3米,深度和宽度的比例最好不要大于2。专家还说,如果入户为起居厅时,宜在入口处设一过渡空间,以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。 卧室：大户型主卧应带卫生间 卧室对于整个户型的选择来说,也特别重要,专家分析说,主卧室最好有好的朝向,宽度不宜小于3米,面积大于12平方米。如果是大面积户型的主卧,卧室里面必须带一个专用卫生间,如果整户内仅有一个卫生间的话,那么卫生间应该设在主卧附近为最佳。另外,有次卧的户型,那么次卧的面积最好不要超过10平方米。 阳台：栏杆1.1米最合适 好户型有阳台才算完整,对于阳台的选择,首先要是起居厅的阳台。并且为保证起居厅有良好的视野和采光,阳台栏杆高1.1米,其实体的栏板应降至850至900毫米(上加横栏杆),或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。 厨房：直接对外采光通风 厨房最好和餐厅紧贴,而且厨后间外最好配以阳台,既可通风,又可以弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。如果不能做到,那厨房必须直接对外采光通风。厨房的使用面积,专家建议净...
理财师提醒：房地产市场活跃 入市考虑周全
房地产市场的传统金三银四红五月在一系列政策利好催化剂的强大作用力下，迅速回暖升温。据理财师了解到的情况，在央行接连两次降息及 二手房 交易税减免新政的刺激下，无论新房还是二手房，都有较大幅度回暖迹象。 5月18日，国家统计局公布的数据显示， 4月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市达到了18个，比3月增加6个，持平的城市有4个。楼市的景气程度有了提升。另外，北上广深等国内一线城市的房价有了上涨，甚至近乎房价下跌猛烈的温州，房价也出现了近两年来的首次环比上涨。 有房地产业内人士认为，这一次市场上刚需和改善型需求的释放较为给力，是近期楼市回暖的主要原因。一方面房地产市场的回暖增强了购房者的积极性；另一方面，降息、二手房交易税五改二等政策利好让当前的购房成本降低，的确有利于入市。嘉丰瑞德理财师提醒，买房切记不可仓促，要把握以下几个原则和注意事项： 1 、明确生活需求 买房，你是要自住还是投资。从趋势来看，房价可能会回归到正常的增长速度和幅度，断崖式的房价下跌在近两年可能不现实。认清需求，从内部来看，家庭各成员的需求，日常起居需求、在家工作或是学习，居家休闲需求、社交需求等方面都要考虑。在外部，要观察住宅的地理位置、交通状况、户型格局、房屋质量、物业管理水平、学校、医院等周边配套情况，这些都是买房要看的主要外部指标。 2 、买什么价格的房 看自身的经济能力决定该买什么价位的房，超出个人、家庭负担的买房不值得提倡。公积金贷款利率较低，买房首要考虑公积金贷款，之后再用商业贷款补充。公积金贷款和商业贷款，需要了解到当地最新的政策情况和执行情况，另外多打听是否有优惠的利率折扣等。在还贷上，每月的还贷总和，建议不超过家庭月收入的三分之一。 3 、新房还是二手房 新房和二手房性价比不一样。二手房尽管有些比较旧，如果是户型比较好的，重新装修好后可能并不比新房差，因此你需要判断好买哪种类型的房子。另外，二手房可能比较适合过...
改善型需求释放助力楼市5月升温
这周开始沈阳的气温加速回暖，达到了30度，在经历了严冬和乍暖还寒的春天之后，夏天悄悄地来了。而沈阳房地产市场近期的发展变化似乎跟天气不谋而合，也在不断地升温。在这个升温过程中，改善型换房的增多，无疑对其进行了加速催热。无论是成交数据还是成交价格，楼市都出现了明显的回暖。降低二套房首付、认房不认贷、降息降准等政策的松绑拉开了改善户型成交的序幕。 330新政加上最近的降息，新房、 二手房 市场齐齐升温。受政策和信贷叠加利好，许多购房人开始停止观望，加入买房大军。尤其是在政策对改善型购房需求扶持不断加大的背景下，卖一买一的换房模式在催热二手房交易的同时，也为新房市场带来了更多的换购族。 其实想要换房的念头已经酝酿一年多了，只不过因为去年上半年楼市一直比较低迷，大家都不敢贸然出手，所以我也一直在观望。不过，自从各项新政出台后，身边亲戚朋友都觉得，现在买房是时候了，而且无论是从贷款利率还是首付比例等方面也都挺合适的，所以我近期也准备多看几家楼盘，遇到合适的就打算购买了。杨女士表示，由于孩子到了上小学的年纪，她想尽早换个学区房。不过，仍然较高的房价，让杨女士无法独自承受，于是她迫切需要卖掉正在住的房子，通过卖一买一的方式，达成改善住房的目的。 其实，像杨女士这样，基于对市场未来信心增强而加快入市的改善型买家在当前楼市中还有很多。北青报记者近期走访了部分售楼处及中介门店后了解到，在当前改善型购房者中，通过卖一买一方式来换购住房的人群为数不少。 对于这些卖一买一的置业者来说，通过售卖手中现有的二手房变现，一来可以解决改善住房条件的首付费用，二来也可以首套房的名义争取到更低的首付比例、贷款额度及折扣利率，因此，这种换购模式受到了改善型买家的青睐，根据粗略统计，改善型购房者中约有七成左右人群为卖一买一类型，甚至有个别改善目标更高的置业者为卖二买一群体。...
芒果团房会第二季千套收官，让爱从“家”出发
城市中有这样一群人，他们有活力有激情有担当。在他们之中，有的人用烈日下的汗水折射奋斗的精神，有的人用迷人的微笑赢得客户的认可，有的人用披星戴月印证上帝式的服务。9天的奋战，芒果人的足迹遍布沈阳大街小巷，带着完成诺言的决心，他们与时间较量，责任与共的坚持向前！ 2015年5月17日芒果团房会第二季圆满落幕，为期三日的展会再现购房热潮，首日就劲销两亿；第二日展会现场人流量倍增，果果们再接再厉、高歌猛进房款总成交额成...
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