沈阳房价
从长远看 房价只能上涨不会下跌
从去年以来，原本火爆的房地产市场逐渐低迷，但今年3月底330新政出台后，在政策的刺激下楼市逐渐回暖，成交量逐渐攀升，至5月，一线楼市已出现房价上涨苗头，关于未来整体房价是否会大幅上涨业内说法不一，但有一点可以肯定，多数人都认为房价必然会有所上涨。纵观世界经济史，房地产发展趋势以及房价变化趋势是上升的。 首先，从国内外房地产业发展历史和规律中可以证明，由于房地产业的发展要受到宏观经济发展、人口、政治、社会、文化、法律制度等多种因素的多重影响，房地产业在发展过程中也会伴随宏观经济而表现出明显的正相关的周期性波动的变化，呈现出复苏-扩张-收缩-衰退的周期性运行特征，并表现出一定的规律性。 从世界经济史来看，房地产行业周期比较长，并且这种经济周期属于增长性周期而非古典型周期，即在收缩阶段，并未出现总量绝对量的下降，只是增长速度的相对 降低，增长率仍为正值，只不过与扩张阶段相比处在相对较低的位置。 对世界主要国家的房地产投资率曲线及GDP增长率曲线进行对比，可验证上述结果的普遍性：房地产周期与经济周期基本同步，宏观经济周期与房地产价格周期的 繁荣萧条阶段有一致性，两者之间基本为正相关关系，表明房价与GDP变动之间有较紧密的联系。房地产经济周期波动内生于货币政策与经济周期，房地产投资在 GDP中占比高，产业链条长，产业关联度高，涵盖钢材、水泥、物流、建筑、装修、物业等行业，通常被作为经济发展的支柱行业，对其他行业的投资和消费的拉 动作用强，会同时反作用于宏观经济波动，推动经济增长。从各国经济史中能够证明适度平稳的房价上涨对经济增长的贡献。包括美国在内，当经济增长乏力的时 候，房地产都曾是拉动本国经济增长的主动力，并且伴随着经济的发展，房地产业作为进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，它的支柱地位是不断提升的，在 GDP中的比重也不断增加。 有学者曾对房地产周期与宏观经济关系做了测算，当宏观经济增长率大于5%时，房地产业为发展状...
6月或再迎政策利好 沈城楼市表现值得期待
截止目前，330新政落地已经两个半月，沈阳房地产市场银四红五月同当月的气温一样一日暖似一日，不期然地便迎来了火热的6月。业内传言，6月或再迎楼市政策利好，沈阳楼市又将会有怎样的表现呢？业内预测不一，但从目前的楼盘表现来看，沈阳房地产市场呈现出了平稳微涨的态势。 上周（6月6日-6月12日），沈阳楼市共有10家楼盘调价，其中商品住宅涨价楼盘为6家，降价楼盘为3家，写字楼项目降价楼盘1家。与前一周相比，调价楼盘的数量再度减少；价格调整的幅度相对于之前一周，有所提升。 调价盘数量再减少 多为正常范围内调整 随着前一阶段利好政策的频发，沈阳楼市也经历了之前一个时期的楼盘价格调整高峰期。但是随着时间的推移，楼市又逐步的回归到正常的轨道上来，并且呈现出趋于平稳的态势。上周，沈阳楼市商品住宅调价楼盘数量从前一周的15家楼盘下降到10家，涨价楼盘从前一周的7个降至6个，降价楼盘从前一周的8个降至4个，而数据显示，沈阳楼市应该已经持续几周时间保持调价楼盘减少，调价幅度较小的情形。整体来看，上周的大部分项目价格调整都还在正常的区间范围（100-500元/㎡）之内。这些数据上的变化就是沈城楼市逐步趋于平稳的最好证明。 于洪区调价盘最多 浑南楼盘调价幅度最大 上周，调价楼盘数量最多的区域是于洪区。在10个进行调价的楼盘中，于洪区占据4席；占排在第二位的为浑南，有3家，（其中一家为写字楼项目）。之后的沈河、和平、苏家屯各有1家。 从涨跌情况来看，于洪区有2家楼盘降价，2家楼盘涨价，区域整体房价趋势为小幅度上涨；浑南区3家楼盘调价，其中涨价2家，降价1家，但该降价楼盘为写字楼项目，降价幅度为500元/㎡，区域整体价格为小幅度下降趋势。此外，沈河、和平各有有1家楼盘涨价，苏家屯有1家楼盘降价。 6 月或再迎政策利好 或将再度刺激沈城楼市 近日以来，6月将再度迎来降息的传闻不断。一旦成为现实，势必将对楼市再起到一次刺激回暖的作用。但是到底能够影响到什么样的程度，还需要看购房者的态度，也许...
深圳房价两个月上传超四成
6月1日，中国指数研究院发布百城房价数据，5月份，全国100个城市新建住宅均价环比由跌转涨，房价上涨城市增至48个。四大一线城市新建商品住宅量价齐升，从成交量来看，5月北上广深4个城市环比增幅分别为3.1%、4.6%、16.9%和48.2%，同比增幅分别为59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。 5月，深圳成交量和房价涨幅均居全国首位，且根据国家统计局的数据，深圳房价在2014年11月开始止跌，在12月份成为全国首个房价上涨的城市，到2015年4月，已连续5个月上涨。 事实上，四大一线城市在330楼市救市新政后都不同程度出现了回暖迹象，但北上广的回暖还属于温和可控的，但深圳楼市则几乎处于失控状态。尽管整个深圳市的住宅成交价格同比上涨幅度并不算夸张，但其中部分热点区域，如前海、龙华、宝中等片区跳涨非常明显，部分新建楼盘的价格在2个月内飙升近40%！人们不禁要问，深圳房价为什么突然爆发了呢？ 一：政策强刺激 深圳房价暴涨的直接导火索是330救市新政，其中深圳市规定公积金购首套房首付仅需2成；拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的住房公积金缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房的，首付款比例也降到了30%。加上房贷优惠利率在市场上重新出现，一下子激活了市场的买气。过去几年的楼市调控抑制了太多的改善性需求，当楼市调控渐渐松绑以后，银行钱荒又导致银行惜贷，让房贷成本大幅提高。如今政策放开后需求突然爆发也就不足为奇了。 二：唯一移民型一线城市 作为四大一线城市中唯一一个以外来移民为主体的城市，深圳人的购房需求本就和北上广居民有着巨大不同。调查显示，目前深圳1100万多的常住人口中，超过70%的常住人口没有属于自己的产权房。根据世联行的统计，按常住人口计算，深圳商品住宅户均住房仅为0.4套，远低于公开数据显示的全国户均1套的平均水平。 这一群来自全国各地、怀着深圳梦的人来到深圳以后，当然希望能早日在深圳安家落户，这一潜在的需求随时都有入市的可能，他们需要的只是一个最好的入市契机。而...
房地产市场升温成定局 房价转涨
近来，随着330新政等楼市政策的落地效果显现，各地楼市成交量攀升，新房和二手房市场都在逐步升温，一些乐观的业内人士纷纷表示楼市入夏了，而在这场回暖的战役中，截止到目前，不仅表现在成交量的上涨上，房价的由跌转涨更吸引人们的目光。 5月31日，某研究院发布5月份全国百城房价指数。根据中指系统对100个城市新建住宅的全样本调查数据，5月份，全国百城住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，上涨0.45%。从涨跌城市个数看，48个城市环比上涨，52个城市环比下跌。同比来看，百城住宅均价与2014年5月相比下跌3.73%，跌幅较上月收窄0.73个百分点。 分析认为，5月份，从中央到地方政府，各层面针对房地产市场的利好政策陆续推出。尤其是新一轮降息为楼市回暖再增动力，住宅整体成交量平稳释放，不同城市继续表现分化。 针对未来市场，中指院分析人士表示，楼市整体回暖趋势明朗，但部分城市库存压力较大，供求关系仍较紧张。地方政府应继续坚持分类指导，因地施策的原则， 根据不同城市实际情况，出台有针对性、差异化的楼市政策，积极促进房地产消费。同时，房企应继续优化推盘与定价策略，积极去库存。...
“红五月”尘埃落定 下月楼市或将继续升温
据了解，近期政策利好刺激之下，购房人开始涌入售楼处，开发商也加快了供应节奏，供需两旺的态势创造出不错的行情，并提前已将红五月锁定。但是在市场温度不断攀升之时，在即将进入传统销售旺季的6月份，楼市能否继续上行？ 政策刺激下楼市强势回暖 楼市在明显好转，这已成为多数业内人士的共识，而这样的温度感知来源于市场实实在在的表现。以北京为例，根据市住建委统计数据显示，截至5月26日，北京市纯商品房成交套数为4796套（提出保障自住型商品房），以刚需及改善型商品房领衔，环比上月同期上涨了31%。业内人士认为，随着此前的330新政、降准及降息预期落地，利好政策的叠加，在近期刺激购房者短期内加快了入市步伐，带来楼市成交的全面回升。 部分开发商有意观望惜售 尽管楼市的供需两旺已锁定红五月，但在6月，房企的推盘积极性却明显不如5月。尽管这段时间，楼市成交套数比之前出现了明显的回升，但是价格并没有出现明显的变化，可以再等等。一位不愿具名的项目负责人对于成本和利润的压力，表达出自己的想法。 对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，市场好转的前提下，需求上升，未来库存高的开发商会积极推出新的货量，去化库存，同时调整库存结构；库存少的开发商会涨价惜售。 还有业内人士表示，目前这个阶段，一些开发商或还想观望一下能否提价，所以暂时按兵不动，而新盘供应的缩水，或会对成交量有一定影响，市场走势还有待观察。...
你知道吗？在沈阳你家买套房要用6年多
说到买房，就不得不提到房价，而近日关于工薪阶层买不起房的说法又火了，到底房价和工资哪个涨的更快， 而房价收入比，就是衡量房价与收入之间的关系，反应出工薪阶层买房的现状。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。据了解，沈阳去年住房收入比为6.4,相当于一家三口平均6.4年的家庭收入可以购买一套中等住宅,这一房价收入比在全国35个重点城市中排名第31位。 某房地产研究院发布的《全国35城2014年房价收入比排行榜》表示,根据国内情况来看,房价收入比维持在6至7倍最为合理。全国去年房价收入为7.1,延续了2010年以来的跌势,较上一年度7.3呈下降态势。 沈阳房价收入比十年连降 报告显示,2014年12个东部二线城市房价收入比均值为9.2,明显高于全国35城8.7的均值。共有5个城市房价收入比低于全国35个大中城市平均水平。和2013年相比,2014年12个东部二线城市中房价收入比涨跌各占一半,分别为6个城市,其中厦门涨幅最为明显,房价收入比从2013年的11.5,跃升至15.5;天津和石家庄也分别上升1.2和1.0;杭州房价收入比虽然依旧处于10.8的高位,但相比2013年已下降1.4。 从历年走势看,东部二线城市近十年房价收入比整体呈现出上涨态势,但杭州、宁波和海口自2010年后总体呈现高位回调的走势。作为东部二线城市成员之一,最近十年来只有沈阳房价收入比始终独树一帜整体下行,这主要原因归结为沈阳历年房价涨幅相对其他城市较小。 沈阳人买房压力低于大连 房价收入比是衡量一个城市房价是否合理的重要指标之一,主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。在本期报告中,省内另一个城市大连的房价收入比为9.2,位居35个城市第11位。数据显示,事实上2014年大连城镇居民人均可支配收入较沈阳城镇居民人均可支配收入优势并不明显,但在房价上却高出沈阳一大截。 房价收入比越低,意味着居民住房支出压力越低,住房幸福指数越高。沈阳和大连的房价收入比相差2.8表明,在住房消费上,沈阳一家三口的收入购置一套房产比大...
多地放宽公积金政策 房价不会暴涨
在330新政后，各地不断出台放松限购等政策，楼市也有所升温，成交量攀升。有市场人士认为，楼市有望全面解禁，房价眼看就要大涨。对此，专家表示，房地产市场逐渐会走向分化格局，并且楼市政策也可能进行适当调整，但是总体上不会出现全面暴涨的局面，尤其是一线城市全面放开限购仍有难度。 多地放宽公积金政策 目前，已有超过100个城市发布了不同力度的 公积金 松绑政策，北京、上海等超过30个城市则增加了公积金贷款额度。国家统计局发布的数据印证了楼市的回暖。统计显示，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。北上广深4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，分城市看，分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。 房价不会暴涨 随着政策宽松的预期加强，如今无论是购房者还是投资者，都希望知道在各地库存逐渐消化和地价越来越贵的情况下，是否会有新一轮房价大涨。虽然楼市成交量开始回暖，但是基本还是呈现一个分化的格局，一线城市供求形势相对正常，而一些三四线城市供大于求的状况还是比较严重，库存仍居高位。因此可以说目前的回升幅度还是有限的。中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立对本报记者表示。 虽然降息、减税等刺激楼市的新政接踵而至，但从实际效果看，经济仍然处在调结构的关键时期。在本轮市场中，市场基本面已经改变，已经从过去的主动放松转变为市场自行调整。所以，房地产长期趋势仍处下行空间，并不会重蹈2009年因政策宽松而带来价格飞涨的覆辙。与此同时，一线城市成为楼市复苏领头羊。政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。中原地产首席分析师张大伟表示。 由于历次市场起伏并非仅由政策主导，而是受到前期调整幅度、供求格局变化、整体经济水平以及人口结构演变等多方面因素影...
政策利好让5月楼市变“红” 涨价一触即发
送走了在政策利好支持下让人欣喜的楼市银四，5月如期而至，并且携着降息政策给楼市又添了一把火。截止目前，5月也即将过完了，够红的5月即将定论。显而易见，当前数据喜人，各地成交量攀升，去库存加快，更有消息称很多楼盘已经在酝酿涨价。 房企业绩反弹 利润率逼近制造业无疑是对房企现在生存状况的真实写照，不过330新政让低迷的市场行情正在出现转机。 刚刚公布前4月业绩的25家房企销售金额达到了3172.59亿元，整体看相比2014年前4个月同期的3405亿元下调了6.8%。但从4月单月看，整体市场明显复苏。4月单月20大企业合计签约达到了1036亿元，达到了前4个月销售业绩的1/3，预计后市成交量将继续上涨。 330新政之后，市场的恢复不仅表现在业绩的大幅反弹上，也表现在企业的信心上，各大房地产集团纷纷推出年度新战略，一种斗志昂扬的状态。如此前在北京深耕了20年的华润置地，今年首次对外公布了公司的战略计划，共计28个项目集中亮相。 楼市日光盘再现 房企业绩回暖以及信心的增强主要来源于市场销售的大幅增长，时隔半年多的开盘日光再次出现。我们现在的房子根本不愁卖。某项目销售人员表示。 在新政的刺激下，此前高危库存量也出现了明显下调。数据显示，相比2014年12月中旬的9.5万套新建住宅库存，目前北京可售库存套数已经降到了7.8万套。不仅北京如此，数据显示，2015年4月，30个典型城市新建商品住宅成交面积为1657万平方米，环比增长15.1%，同比增长30.8%。与往年同期相比，今年4月房地产成交量是近五年来最好的水平。 项目涨价已在路上 我们项目已经准备调整价格了。日前某项目销售人员向记者表示。降息落地后的第一时间内，朋友圈里刷屏的全是不要再错过这次购房时机，否则又要后悔很多年的感叹帖，这表明现在购房者对于市场回暖已经达成了共识，而且项目涨价可能就会在近期出现。一位业内人士表示。 记者了解到，目前各地楼市均传出了即将涨价的信号。据上海项目美诗邸销售人员介绍，新政后加推的房源均价上调了约4000元，涨幅超14%。另有数据显...
扒一扒房价公式 谁决定了你的房价？
在品牌与设计横行的天下,面包的价格越来越脱离原材料面粉的价格。房子亦是,建安成本在房价中微不足道,反而是土地的价格占比越来越大。当然不同的楼盘,房价中的成本构成自然有差异,这得取决于市场行情、开发商的竞价。那么这几年楼市情形到底怎么样呢? 某上市银行审计部人士告诉笔者,在其所审计的上海几个房地产项目中,土地成本低的只有20%,高的也有超过40%,正常的则在30%多。虽然土地成本在房价中并不显著,但地价推动房价一点也不含糊。华中师范大学袁平等人测算,地价上涨1%,导致房屋价格上升0.21%。 而根据重庆工商大学管理学院副教授黄居林的研究,房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素,其中房价自身的贡献度最大,达到70%;其次是销竣比对房价的影响,再其次是地价,两者加起来对房价波动的贡献达到近30%,但地价的贡献不足10%。注意,这里的贡献并不是地价占房价比。 上述研究,仅供参考,基于上述数据,大概能得出这么一个房价公式,房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。这个公式一般是比较有说服力的,当然特殊案例也免不了。 其中,开发费用是指三大费用,包括管理费用、财务费用、运营费用(也叫营销费用),管理费用一般不超过房价的3%,三项费用一般不会超过房价的10%。但近些年地产商融资紧张,一些项目借道房地产信托,融资成本自然水涨船高。 上述公式中,利润占25%,其实只能是一个大概的估算。这和地产商的策略也有关系,笔者手头掌握的华南某大型地产商内部数据资料显示,该地产商的绝大部分项目利润率在15%左右。 该份资料还显示,有些楼盘可能是暴利,譬如在三四线城市,土地成本只有几百元/平方米,而房价至少三四千元/平方米,利润翻倍都是有可能的。但也有些项目,可能利润率低到我们都难以相信,在5%以下,甚至只有0.46%,而2014年起诸如佛山雅居乐这样的地产商完全是在甩卖楼盘,利润率完全是负的。 此外,不同的项目利润有很大差异的。一般而言,楼盘的定案价只是提供一个成本收益核算上的参考,实际销售价是随行就市的,因而利润也就起伏很大...
沈阳房产网分析：调价楼盘减少房价平稳
近期330新政效果显现，降准降息为购房利好加码，楼市整体呈现回暖态势，成交量上涨，一线城市房价也出现了稳中有升的状态，业内一片喊涨。而沈阳的房地产市场在新政的刺激下，在沈阳春季房交会、芒果团房会、沈北新区房交会等大型房交会的推动下，在各大开发商的营销影响下，呈现出明显的回暖趋势，但目前来看，沈阳的房价仍然趋于稳定，上周调价楼盘锐减至13个，涨价楼盘居多，但调整幅度主要集中于500元/平方米以下。 数据统计，上周（...
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