芒果不动产
2015芒果羽联年度精英邀请赛 高手集结·决一硬战
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业内人士看好2016年我国楼市火爆
数据显示，今年我国一线城市房价呈平稳上升趋势，同时高库存也是我国楼市不得不面对的压力，2016年房地产行业将何去何从？ 2015年中国房地产重新火爆的原因，在于政策层面的扶持。政策利好可谓多管齐下。其中包括，限购限贷政策在绝大多数名存实亡；涉房贷款利率持续下行且发放节奏提速；普遍二孩住宅的落地等。这些政策的叠加使得中国房地产销售在2015年重新升温。升温呈现出一二线好，三四线平平；住宅销售较好，非住宅平平；销售端较好，投资端平平的特点。 2015年房地产致谁喜谁忧？喜的是开发商，忧的是购房者和地方政府。在1998到2013年间，中国房地产始终存在投资和销售的良好互动，即销售改善2－3个季度之后，投资端也会改善，开发商会更乐意购置土地和新开工。但目前这一定律已失效，2014年第4季度以来，楼市销售火爆和投资低迷并存，房地产投资增速徘徊在3%左右的冷清格局没出现任何改善的迹象。开发商比较喜悦，销售面积和金额的持续改善，利率的下行使得房地产现金流显著改善。一线城市房价收入比的持续下行，使得购房者长期的财务压力被低利率所掩盖。同时，地方政府也根本无法取得类似2014年土地出让收益超4万亿的辉煌，仅能通过房地产契税等涉房税费聊以作慰。 值得一提的是，开发商的财务状况得到了极大的改善。其中贡献最大的是利率下行和销售价格上升。粗略估计房地产开发环节涉及的资金约20万亿，其中约2/3为借入资金，开发商的银行开发贷、信托等非银机构和其他借款等三大渠道的融资，可能各有约4万多亿。哪怕1个百分点的利率下行，也给开发商节约了不低于千亿元的财务成本。此外，2015年在商品房建造成本没有上升的背景下，销售价格至少提升了7%以上，按全年销售金额推算开发商至少额外获得了6000亿元的销售利润。两项合计，2015年净利润同比改善在33%以下的开发商算是差劲的了。 2016年楼市火爆还会继续吗？很有可能。 短期兴奋点在于，2016年住房金融体制的改革是必要，也许块块分割的住房公积金中心能够有所改观，成立国家住...
全面二孩促进住宅消费 大户型时代来临
根据之前相关机构调研结果显示，近年来我国 25~44 岁人口住宅消费能力有所下降，而二孩政策的全面开放将会扭转这一颓势。业内人士称，全面二孩将促进我国住宅消费，预计在 5 年后将新增更多需求。 然而，二孩政策放开到底能为楼市带来多大的新增需求？什么类型的城市受益程度更高？哪些开发商能从中受益？ 三四线城市受影响更大 在经历了黄金十年的发展期后，随着我国人口红利的消逝，房地产市场的天花板也渐行渐近。 国家统计局的数据显示，过去近四十年时间里，中国劳动力人口即 15~64 岁人口占比从 57% 升至 74.5% 。但从 2011 年开始，人口结构迎来拐点，劳 动力人口占比逐步下滑， 2013 年该数据为 72.8% 。 2013 年国家统计局在公布 2012 年经济数据时，特地强调了 15~59 岁的劳动年龄人口数量第一 次出现绝对下降，比上年减少 345 万人。劳动人口总量出现转折点，这意味着买房的主力军规模已经在减小了。 如果从购房人群来分析，根据爱建证券的测算，我国 25~44 岁人口为购房的主力军，从可查的人口数据看， 25~44 岁人口在总人口中的比例从 2003 年 的 34.36% 下降至 2014 年的 32.47% ，其绝对数量也在 4.4 亿左右徘徊。随着我国老龄化和少子化日趋严重，不仅经济发展受到影响，房地产市场的 需求也因此收缩。 全面放开二孩后，首当其冲的是增加这部分人口的改善性购房需求。根据卫计委的数据，现阶段全国符合政策条件的夫妇约有 9000 万对，假定 5 年内 50% 的家庭会生育二孩，那么将新增人口 4500 万，每年近 900 万。按照人均住房 20 平方米计算，将新增 9 亿平方米需求，每年将新增 1.8 亿平方米需求。 从中长期来看，根据克而瑞的测算，到 2028 年底，全国由 15~49 岁（ 1980 年开始执行计划生育）人口组成的家庭将达到 1.8 亿户。这其中，单 独家庭约 7200 万户，占比为 40% ，而双非独家庭 9540 万户，占比 53% ，双独家庭 1230 万户，占比仅有 7% ，这意味着全面二孩政策将对 更长时期后的房地产市场需求产生正面影响。 在乐观的数据背后也有隐忧，爱建证券分析师左红英认为，实际购房需...
年终楼市抄底时 助力去库存工作
日前，某机构发布了我国 100 个大中城市 11 月份楼市的成交情况，从数据中可见， 11 月百城房价环比同比实现双涨。业内人士分析，进入年末抄底最佳时机，楼市回暖还将继续，对于去库存产生了促进作用。 楼市持续回暖 据统计 ,11 月全国 100 个城市 ( 新建 ) 住宅平均价格环比上涨 0.46%, 涨幅较上月扩大 0.16 个百分点 ; 同比上涨 2.93%, 涨幅较上月扩大 0.86 个百分点。其中 , 深圳涨幅明显 , 环比上涨 2.54%, 排名第二 , 仅次于苏州的 2.81%; 深圳同比上涨 34.75%, 涨幅居百城首位。 11 月 , 在多重利好政策刺激下 , 一二三线城市成交量均平稳上升 , 库存压力继续缓解。展望未来 , 某研究院认为 , 围绕中央去库存战略导向 , 更多相关财政、货币等支持政策将陆续出台 , 楼市暖冬可期。 在股票市场上 , 房地产板块近日表现抢眼 , 市场分析人士认为 , 这主要是受房贷利息抵扣个人所得税消息的影响。链家研究院院长杨现领表示 , 此举在美国等发达国家是刺激房屋需求的普遍手段。如果我国出台相关政策 , 将直接降低购房者的成本 , 对新房和二手房市场是明显利好 , 而且是长期性的。 亚豪机构市场总监郭毅认为 , 如果这一政策实施 , 有利于中高端房产的去化 , 有利于三四线城市去库存。三四线城市目前尚处于房价洼地 , 该项政策如果实施 , 有利于在一线、一线半城市工作的白领人士回乡置业。无论是为了改善父母的住房条件 , 还是出于资产配置的目的 , 他们在三四线城市房价低谷期置业 , 抵扣的是在大城市所获高收入的高个税。从投入产出比的角度来看 , 这有望成为购房者的选择之一。 关注去库存新政策 信达证券房地产行业分析师崔娟认为 , 从政策层面看 , 应关注新一轮去库存政策的实施以及减轻房企经营负担和资金压力的政策持续性 , 关注这些政策能否有效去库存、能否促进房地产开发投资额的止跌回升。 瑞银证券房地产分析师丁晓表示 , 目前一线城市库存较低 , 不存在去库存压力。三线及以下城市库存较高 , 过去开发商拿地规模较大 , 供应充足 , 而这些城市人口增长乏力 , 住宅长期需求不足 , 导致供...
明日经济技术开发区将有三宗地块入市
国土地市场一直高烧不退，近日沈阳市土地市场又迎来新一波高峰。记者从相关部门了解到，沈阳明日将有三宗地块入市。三宗地块位于经济技术开发区，总面积41.69平方米，起拍总价超20亿元。 旭辉地产或将二次布局铁西 三块地中，周边配套比较成熟的应该是宗地编号JK2015-76 晋海路-1号地块。该地块原址是冶金机械厂，近长客西站、兴隆大天地、西部汽配城、仙女湖公园。 该地块土地面积15.34万平，起拍总价7.22亿，容积率不大于2.2,用地性质为居住商业。周边在售项目有宏发长岛、宏发石榴、瑞士风情小镇等。 传闻旭辉地产有拿此地计划，如果旭辉拿地成功，金地铁西檀府将成为其最有力的竞品。而从低密度的土地规划来看，该园区也将有洋房或是别墅累的低密度产品出现，目前金地铁西檀府洋房售价10800，高层6500，所以如果旭辉地产拿下此地价格预期与金地相差无几。 2015 沈阳总价地王有望刷新 另外要拍卖的两块地分别是宗地编号Jk2015-77 昆明湖街-3号地块和宗地编号JK2015-78 燕塞湖街-8号地块，两块地紧密相连，位置在地铁一号线张士站，出口即是，从两地块的容积率来看也将建成低密度小区。 传闻华润、金地两大开发商有意将两块地收入囊中。从两块地连接的紧密性来看，两块地寻得同家竞买人的可能性比较大，但两块地起拍总价13.26亿元，想同时拿下，也确实需要有实力的开发商。 截至目前，万科以10.5亿夺得的大东黎明204地块即现在的城市之光为2015沈阳总价地王，如果两地块同时由一家竞买人拍出，也将刷新今年的地王记录成为新的地王。 昆明湖街-3号地块为普利司通厂原址，该地块基本已经在一周前动迁完毕，目前只有警卫人员还在，而燕塞湖街-8号地块，基本已经是净地出让。目前周边主要在售项目梦想西铁成，假日名居等，而金地铁西檀府，万科公园大道以及同天拍卖的晋海路-1号地块两项目或将成为其直接竞品。 品牌房企集中进入 经济开发区价值将再提升 据悉，沈阳经济技术开发区位于沈阳市西南部，创建于1988年6月，1993年4月经中华人民共和国国务院批准为国家级经...
利息抵个税有望实施 旨在减负
日前有关房贷利息抵个税的说法受到各界的高度关注。对此业内人士表示，为了降低购房者的负担，相关部门在研究税改时确实有此方向。对于具体的实施方案，还要进行深度研究。 房贷利息抵个税有其现实必要性 笔者 个人倾向于房贷利息抵个税未来实现有相当的可能性,虽然说落地时间可能会比较漫长。 首先是房地产因素的推动。在房地产整体放缓增速的前提下,如何保增长保就业?除了不断呼吁创业、创新,不断上基建项目,加快大项目审批流程,还有一个重要的手段就是持续为房地产市场松绑。尤其是不断解除面向终端的政策限制,比如公积金的使用范围在持续扩大,使用条件在持续放松,降息降准也在实际上利多房地产市场,除了少数几个城市之外,绝大多数城市都解除了限购即使如此,房地产市场要想恢复到理想的数据,还是有一段很长的路要走,趋势之下,继续利用政策驱使货币主动或者被动流向房地产市场就难以止步。看清了这其中的内在逻辑,就不要对房贷利息抵个税的消息视若无物了。 至于这一政策未来是否会推升房价,笔者认为目前还难下结论,因为房价牵扯的因素实在太多。但有一点可以肯定,包括房贷利息抵个税在内的一系列政策、消息的出台、落地以及传播,应该有助于缓解房地产市场的结构性走弱局面。 其次,税制改革的大背景也让房贷利息抵个税成为可能。税制改革的推进速度不尽如人意,确实是因为存在多部门、多层次的博弈,尤其是个税改革,这一点毋庸讳言。但是改革的大趋势大方向还是减税,而不是加税,有了这一共识,再看房贷利息抵个税的消息,就不难推测未来的政策走向。 具体到个税改革,个人所得税的起征点会提高,这一点其实已经没有太大争议。更进一步而言,完全有可能从分类征收到综合征收,最后直指按家庭征收这一多年来的舆论焦点。而房贷利息抵个税更像是过程中的一块基础台阶,众所周知,个税改革涉及到的利益错综复杂,各种抵扣、各种退税都是需要考量的因素。如果从技术上、法律上解决了房贷利息抵个税的问题,实际上也就是向正确的方向迈进了一步。更何况,这...
细节决定成败 购房不得不注重这些细节
我国居民追求住房梦，然而房价过高，也是大家不得不面对的现实，因此对于购房者来说购房可谓是人生中的一件大事儿。许多人耗尽半生积蓄，背负数十年的房贷，才如愿买上一套自己的房子。但是，对于初次购房的人来说，由于经验不足，还有诸多欠缺的方面，因此选购一所好房，要准备充足才可以。 质量问题是最基本要素 房屋的质量需要我们担心吗？许多购房者会有这样的疑问。从理论上来说，住房的质量可由现场监理和竣工验收来把关，负责把关的机构要么是独立的第三方机构，要么是政府部门，跟开发商之间并未结成利益共同体，因此只需各负其责，便可以避免质量问题。 然而，现实生活中，不少房屋确确实实存在不同程度的质量问题，令购房者吃惊的是，这些问题楼盘竟然也能通过竣工验收。这其实说明了，开发商可以依靠一些盘外招，使得问题房蒙混过关。 这类问题楼盘在市场上很难得到认可，而且一旦有了质量问题，其价值将大打折扣，业主若想甩手卖出，买家难寻，而且贬值幅度极大。 治安好环境好是加分项 人的健康与空气、水源等息息相关。买房重在住得放心，而房子所在处环境质量的优劣与生活质量息息相关。所以，购房时应该尽量远离污染源，如化工厂、高架、变电站以及强光源、强噪音源等，避免在重工业园区内、马路边上、机场和火车站附近购房。 相反，在远离污染，环境宜人的公园附近、湖畔的房子则更受欢迎，自己住着舒心不说，他日打算转手卖出时，需求者肯定多。 此外，治安问题也是购房者在买房置业中十分关注的问题，确实，治安关系到生命和财产的安全，如果无法得到保障的，这样的住房肯定是得不到市场认可的。所以不仅在购房前要了解治安情况，入住之后也要适当关注治安状况的变化，比如周边刑事案件发生频率。而一旦治安环境恶化，刑事案件高发，周边住房的价格肯定会受到影响。 配套齐全生活便利可保值增值 为什么市中心的房价远高于郊区？道理很简单，市中心配套齐全，生活方便。交通便利不说，超市、商场、学校、餐饮...
家居装修时选购油漆要注意这些问题
涂抹油漆是家居 装修 的一个重要环节，因此选购油漆也需要得到业主重视。劣质的油漆使用起来通常会出现涂抹不均匀，缺少光泽，而且易变色和脱落。而且对业主的健康也会产生影响。那么选购油漆需要注意什么问题呢， 沈阳房产网 就为大家总结了以下几点。 油漆选购技巧介绍： 1 、买包装最重的 选购油漆的时候可以将油漆桶提起来，晃一晃，如果听到的是稀里哗啦的声音说明包装不足，有缺斤少两的情况，而且粘度比较低，真正的好油漆，晃起来是几乎听不到声音的。 2 、买耗用量最少的 在选购之前要跟商家咨询一下油漆的涂刷遍数以及涂刷面积，计算一下用量和每平方米的油漆成本，不要单纯的被单桶价格所欺骗，油漆施由固体物和挥发物两部分组成的，有的油漆固体物高达百分之七十到百分之八十，但是低的不到百分二十甚至是百分之十，可谓参差不齐，单价比较低的往往会消耗比较大，这样细算下来整个价格会更贵，而且效果也不好，因此在选购时要多注意这点。 3 、买专业性配套性强的 一般情况下质量好的产品专业性更强，会根据板材的纹理、色泽、结构以及使用对象的不同等情况作出针对性设计，并且有着高标准的工艺要求，专业正规的油漆厂家都会提供技术指导以及售后服务，在选择的时候也会有丰富的样板色卡可供挑选。 4 、买商家主导的 产品的销售程度以及是否主导都标志着产品的好坏，从货架的摆放位置是否突出，陈设面积大小就可以推断出来，一般建议选购油漆时选择商家主导商品，这样无论是价格上还是质量上都会更具优势。 5 、买价格实惠的 油漆的价格在市场上也是良莠不齐，在选购的时候业主应该注意，不要盲目的贪图便宜，只有选择知名品牌的产品，才能保证装修效果是真的好，并且不会以为产品劣质问题对身体产生危害。 以上是针对油漆的选购技巧为大家做出的介绍，看过上面介绍的五个油漆选购技巧之后相信大家对于这方面的知识一定更清楚了，总之，选购油漆不能盲目，多比较多考虑是最正确的决定。...
沈阳公积金异地贷款申请流程
沈阳已经与省内的其他13个城市完全开通住房公积金互贷业务，即省内其余城市职工可用公积金于沈阳购房，在贷款额度、贷款条件、贷款利率等方面享受与沈阳市民贷款的等同待遇；沈阳职工也可以用公积金到省内其他城市买房，并享受与当地市民贷款的同等待遇。但由于目前我国还没有实现公积金的跨省贷款业务，假如沈阳人出省买房，可以回沈阳提取公积金。 异地购房申请贷款需要什么条件？ 首先是申请贷款前缴存住房公积金需必须要满一年，且没有断缴、欠缴的情况; 接着是不能有尚未还清的贷款或其他债务; 还有贷款逾期3次以内不良信用记录的，首付比例增加10%;贷款逾期超过90天的、逾期连续3次(含3次)以上累计6次的，就不能再贷款了。 至于提取公积金则需要以下两个条件，即一次性付款买房或商业贷款买房，都可以提取公积金。一次性付款买房的，可以在房证签发1年内提取一次公积金，提取金额为账户内的定期余额，且不得超过购房的费用。商业贷款买房的，偿贷期间职工及其配偶，每年可以提取一次公积金，提取金额不得超过当年还款额。另外，在偿还组合贷款商业部分，或非沈阳住房公积金管理中心的住房公积金贷款(比如省直公积金)期间，也同样可以申请提取公积金。 办理流程： （一）贷款城市公积金中心接受职工的异地贷款业务咨询，并一次性告知贷款所需审核材料。 （二）职工本人或其委托人向缴存城市公积金中心提出申请，缴存城市公积金中心根据职工申请，核实职工缴存贷款情况，对未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的缴存职工，出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。 （三）贷款城市公积金中心受理职工异地贷款申请后，向缴存城市公积金中心核实《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》信息真实性和完整性。核实无误的，应按规定时限履行贷款审核审批手续，并将结果反馈缴存城市公积金中心。缴存城市公积金中心对职工异地贷款情况进行标识，并建立职工异地贷款情况明细台账。 （四）缴存职工...
冬季家庭装修需要注意的一些事项
在进行家庭装修之前，了解一些相关的流程是很重要的，那么冬季装修的流程是怎样的呢？下面小编就带您看一看。 一、预先准备冬季装修的预先准备包括知识的准备和预算的准备，大约在装修前1~2个月就要开始进行。知识准备就是查找资料、咨询专业人士等，预算准备就是逛卖场，了解市场行情，做好初步的预算。 二、选择装潢公司选择装潢公司要选择专业正规的装潢公司，业主要仔细检查公司的营业执照，是否有正规的办公地点，有无可以出具的合格票据等。最好可以到施工现场实地考察一下，并熟悉报价方式。 三、橱柜定制冬季装修施工前，橱柜要在施工开始前定好，以便设计师根据其位置安排水电的布线。 四、设计方案装潢公司收到业主的装修平面图以后，设计师会亲自去到现场进行各项尺寸的度量，并且提供给业主一份详细的工程图和清晰的报价单。 五、签订装修合同经过方案的比较和造价的衡量，确定出最终的装修方案，就可以和装修公司签订合同了。 六、进场施工冬季装修进场施工，完成架设主要水管和电线；在水电工铺设以后的地方铺转，如果是木地板、竹地板、地毯的要最后施工；刷乳胶漆或贴壁纸、刷涂料等。 七、工程验收冬季装修的最后一步是进行工程验收，组织现场验收，首先由工程监理机构依据施工图样、施工及验收规范和质量检验标准，在竣工自检的基础上，确认工程全部符合竣工验收标准，具备了交付使用的条件即可进行装饰装修工程的正式验收工作。以上就是冬季装修的基本流程，赶快参照流程，装修属于你自己的新家吧！...
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